سبقت قیمت نهاده های مسکن از قیمت زمین، سود 13 هزار میلیاردی دلالان مسکن تهران - کلوب آگهی

جهت دریافت خدمات هزینه ساخت آلاچیق با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش گروه رسانه های دیگر خبرگزاری خبرنگاران، آمارها نشان می دهد قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال گذشته 254 درصد رشد داشته و میانگین قیمت آن در هر مترمربع از 4.4 میلیون تومان در اسفند 1395 به متری 15.6میلیون تومان در اسفند 1398 رسیده است. این افزایش نجومی قیمت مسکن ازآنجایی که تناسبی با سطح درآمدهای اغلب خانوارها ندارد، حالا چندماهی است متقاضیان مصرفی مسکن را از بازار بیرون نموده و تنها بخشی از تقاضاهای سرمایه ای در این بازار مانده اند. بر این اساس احتمالا در سال 1399 نمی توان ردپایی از تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه 77 درصد سفته بازی که مدام برطبل گرانی مسکن می کوبند، باقی می ماند. با صرف نظر از سقوط چشمگیر تعداد معاملات در یک ماهه اخیر (افت یک درصدی در قیمت و افت 70 درصدی در معاملات نسبت به اسفند 98) که به دلیل شیوع ویروس کرونا رخ داده، این بازار به احتمال زیاد در ماه های آینده نیز به فرایند افزایشی قیمت خود و درمقابل فرایند کاهشی قدرت خرید مصرف نمایندگان واقعی ادامه می دهد. اما در این میان آنالیز فرایند افزایشی قیمت مسکن در سال 98 نشان می دهد متوسط قیمت زمین و نهاده های فراوری به عنوان عوامل اصلی فراوری در این بخش، در بازه زمانی زمستان 97 تا زمستان 98، به ترتیب حدود 25 و 28 درصد رشد داشته است.

نهاده های فراوری که شامل 68 اقلام متفاوت از نیروی کار تا مواد اولیه و مصالح ساختمانی است هرچند باید وزن زیادی در مشخص قیمت نهایی مسکن داشته باشند، اما گویا این دلالان و عطش سود سرمایه گذاران است که رشد 42 درصدی تورم در مسکن تهران را طی این مدت (زمستان 97 تا زمستان 98) رقم زده است. سوا از اختلاف زیاد در افزایش قیمت نهاده های فراوری با افزایش قیمت مسکن، نیروی کار بخش مسکن نیز از دیگر هزینه های فراوری است که تغییرات آن بسیار پایین تر از افزایش قیمت مسکن بوده به طوری که 25 نیروی کار متفاوتی که در بخش مسکن مشغول به فعالیت بوده، طی زمستان 1397 تا زمستان 1398 به طور متوسط 20 درصد رشد دستمزد داشته اند که درمقایسه با رشد 254 درصدی قیمت مسکن در سه سال اخیر، بسیار ناچیز است. همچنین این نکته نیز قابل ذکر است با درنظر دریافت رشد 42 درصدی قیمت مسکن در مقابل رشد 28 درصدی قیمت زمین و نهاده های فراوری مسکن، طی یکسال اخیر 14 درصد سود بیش از قیمت های تمام شده مسکن عاید فروشندگان شده است. حال با احتساب ارزش 96 هزار میلیارد تومانی معاملات مسکن شهر تهران طی سال گذشته، این

14 درصد سود، رقمی در حدود 13.5هزار میلیارد تومان خواهد بود.

سبقت قیمت نهاده های مسکن از قیمت زمین

افزایش سرسام آور قیمت مسکن و فشار روزافزونی که در دو سال اخیر به متقاضیان واقعی در این بخش وارد شده بود، بی کشش شدن قیمت ها را در این بازار در پی داشت. به این ترتیب که شوک های وارد شده به طرف تقاضا (عمدتا متقاضیان واقعی این بخش نه سوداگران) که شامل موارد تحریم، تورم، کاهش قدرت خرید و... می شد، قدرت تقاضای مصرف نمایندگان در این بخش را کاهش می داد. در ادامه در پی بالا رفتن قیمت ها و به موازات آن کاهش قدرت خرید، عده ای قید حضور در این بازار را زدند که این مساله همان بی کشش شدن در مسکن را نشان می داد و تایید می کرد که قیمت ها از سمت تقاضا جایی برای رشد ندارند. حال باوجود آنکه تقاضا به شدت افت نموده بود و عده ای کاری به کار قیمت ها در بخش مسکن نداشتند، اما مجددا شاهد بالا رفتن متوسط قیمت ها تقریبا در سراسر استان ها به خصوص تهران بودیم که یافتن دلیل آن، نگاه ما را جز به آنالیز قیمت عوامل فراوری مسکن و ساخت وساز نمی چرخاند. این عوامل که در هزینه نهایی ساخت و فراوری مسکن اثر دارند، شامل زمین، نهاده ها (هزینه خدمات و نیروی کار و...) سود سرمایه گذاری و... می شوند که افزایش قیمت هرکدام از این عوامل در افزایش قیمت نهایی مسکن مؤثر خواهد بود. بسیاری از فعالان این بخش عقیده دارند که رشد قیمت زمین سبب شده تا قیمت مسکن با افزایش بالایی روبه رو گردد. دلیل این افراد نیز اختلاف قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر است، به گونه ای که حتی در مواردی قیمت ها در نقاط پایین و بالای شهر تا 7 برابر اختلاف دارد. این نکته بیراه نبوده، اما درمورد سال های دورتر بیشتر مصداق دارد.

درواقع در سال های دورتر از میان عوامل مختلف، این قیمت زمین بود که تاثیر بسیار زیادی بر مشخص قیمت نهایی مسکن داشت، اما مقایسه قیمت مسکن در زمستان سال 1398 و 1397 نشان می دهد درحالی قیمت مسکن تهران طی این مدت رشد 42 درصدی داشته که این میزان برای زمین 25 درصد است. این موضوع موید این نکته است که بخش قابل توجهی از قیمت مسکن در سال 98 احتمالا با تکیه بر افزایش قیمت نهاده ها و سود سرمایه گذارها رخ داده باشد. براساس آمارها و با آنالیز افزایش قیمت نهاده ها در ماه های گذشته می توان تشخیص داد که هرکدام از عوامل دخیل در ساخت و تجهیز مسکن چه رشد قیمتی را تجربه نموده اند. در این خصوص نتایج داده های مرکز آمار ایران از قیمت نهاده های فراوری مسکن در زمستان 98، درحالی رشد 28 درصدی را نسبت به زمستان 97 تجربه نموده که قیمت مسکن نیز افزایش 43 درصدی را در اسفند 98 نسبت به مدت مشابه 97 تجربه نموده است. این مساله با توجه به افزایش 25 و 15 درصدی هزینه زمین و نیروی کار موید این نکته است که قیمت نهاده های فراوری بر قیمت نهایی مسکن در سال 98 تاثیر بیشتری در مقایسه با هزینه زمین و نیروی کار گذاشته است.

افزایش 28 درصدی قیمت نهاده های ساختمان در یک سال

گفته شد که قیمت نهاده های ساختمان طی دوره یک ساله زمستان 1397 تا زمستان 1398 به طور میانگین رشد 28 درصدی داشته است، اما بعضی از نهاده ها حتی رشد بیش از 50 درصدی را نیز طی این مدت ثبت نموده اند. برای نمونه، طی دوره مذکور در گروه پوکه های معدنی و صفحه ستون افزایش قیمت ها 64 درصد رشد، در پروفیل دروپنجره 56 درصد، در گروه آهن و میلگرد هم 38 درصد بوده است. این سه گروه از مصالح ساختمانی که بیشترین تورم را در میان سایر گروه های نهاده های ساختمان -مسکونی شهر تهران در زمستان سال 98 تجربه کردند که از آغاز ساخت وساز تا زمان تکمیل واحدهای مسکونی، موردنیاز سازندگان هستند؛ درواقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه های ساختمانی را به لحاظ رشد قیمت تمام شده ساخت وسازهای مسکونی تحت تأثیر قرار می دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه های ساختمانی اعمال می نمایند. همچنین براساس داده های مرکز آمار و آنالیز موردی در فصل زمستان سال 1398، متوسط قیمت یک کیلوگرم صفحه ستون به 9 هزار و 770 تومان رسیده که با 72.1 درصد افزایش نسبت به فصل مشابه سال قبل، بیشترین افزایش را در بین نهاده های ساختمانی منتخب داشته است.

در همین فصل، متوسط قیمت هر مترمکعب پوکه معدنی سبک به بیش از 118 هزار تومان بوده است که با 63.8درصد افزایش، رتبه بعدی بیشترین افزایش را داشته است. متوسط قیمت هر دستگاه آبگرمکن دیواری نیز به یک میلیون تومان رسیده که با 57.2درصد افزایش نسبت به فصل مشابه سال قبل، رتبه سوم بیشترین افزایش در متوسط قیمت را داشته است. در بین معدود اقلام کاهشی نیز، متوسط قیمت هر متر سیم برق 1×1 میلیمتری به هزار و 163 تومان رسید که با 32.3 درصد کاهش، نسبت به فصل مشابه سال قبل، بیشترین کاهش قیمت را داشته است. در همین فصل متوسط قیمت یک ماه اجاره کانکس به حدود 111 هزار تومان رسید که با 17.8درصد کاهش، در رتبه بعدی بیشترین کاهش متوسط قیمت قرار گرفته است. متوسط قیمت هر یارد گونی چتایی نیز برابر 8 هزار و 425 تومان بوده که با 15.2درصد کاهش، رتبه سوم بیشترین درصد کاهش را داشته است.

نگاهی به عملکرد فصلی نهاده های فراوری

در آنالیز فصل به فصل داده های آماری نهاده های فراوری مسکن سازی در شهر تهران در زمستان 98؛ متوسط قیمت یک کیلوگرم صفحه ستون به 9 هزار و 770 رسید که با 53درصد افزایش نسبت به فصل قبل خود (پاییز) بیشترین افزایش را در بین نهاده های ساختمانی منتخب داشته است. در همین فصل، متوسط قیمت یک کیلوگرم ورق گالوانیزه (کانال کولر) 14 هزار و 342 بوده که با 52,3 درصد افزایش رتبه بعدی بیشترین افزایش را داشته است. متوسط قیمت یک کیلوگرم پروفیل در و پنجره نیز به 9 هزار و 480 تومان رسید که با 42,8 درصد افزایش نسبت به فصل قبل رتبه سوم افزایش در متوسط قیمت را داشته است. درمقابل متوسط قیمت ماهانه اجاره کانکس به یک میلیون و 101 تومان رسید که با 25 درصد کاهش نسبت به فصل قبل (پاییز) بیشترین کاهش قیمت را داشته است. در همین فصل متوسط قیمت یک مترمکعب عیار 300 بتن آماده 194 هزار و 472 تومان بوده است که با 1,7 درصد کاهش در رتبه بعدی بیشترین کاهش متوسط قیمت قرار گرفته است. همچنین میانگین تغییر قیمت اقلام منتخب در طول زمستان 98 در مقایسه با پاییز 98 رقم 10 درصد را ثبت می نماید که در مقایسه با تغییرات 17درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در بازه مشابه جالب توجه است.

افزایش 20 درصدی هزینه نیروی کار ساختمانی

آمار تغییر قیمت نهاده های ساختمانی شهر تهران در قالب 68 مولفه متفاوت منتشر می گردد که در جدول به گزیده ای از آنها اشاره شده است. از 68 مولفه در نظر گرفته شده برای تهیه این آمارها، 25 نیروی کار متفاوت که برای ساختمان سازی لازم بوده نیز درنظر گرفته می گردد. نیروی کاری که از کارگر ساده، کابینت ساز، سیم کش و... گرفته تا باغبان، بنای نما و بنای سفت کار را نیز در برمی گیرد. در این میان کاشی کارها، سنگ کارها و نجارها با افزایش 34، 31، 30 درصدی در قیمت ساعات کارکرد خود بیشترین تغییرات را ثبت نموده اند. همچنین نجارهای قالب بند، موزائیک کار و جوشکاران در و پنجره ساز نیز به ترتیب با ثبت تغییرات 11، 13، 14 درصدی در قیمت ساعات کارکرد خود کمترین افزایش را تجربه نموده اند. کارگران ساده نیز که طبقات زیادی از جامعه ما را دربرمی گیردن، رشد نه چندان مناسب 24 درصدی را تجربه نموده است. بر همین اساس متوسط تغییرات قیمتی 25 نیروی مختلف کاری در بخش ساختمان سازی عدد 20 درصد را ثبت می نماید که 8 درصد از متوسط تغییرات کل نهاده های فراوری پایین تر بوده و همچنین در مقایسه با تغییرات قیمت مسکن در بازه منتهی به اسفند 98، که نشانگر رشد 42درصدی است، اختلاف 22 درصدی را نشان می دهد. بنابراین واضح است نیروی کار که مولفه اصلی عرضه در بخش مسکن بوده، افزایش دستمزد همسانی را در مقایسه با افزایش قیمت مسکن دریافت ننموده است.

دلالان بیش از همه سود نموده اند

محاسبه دقیق سود سرمایه گذاران و علاقه آنها به دریافت سود بیشتر یا کمتر در بخش مسکن امکان پذیر نبوده و صرفا معیاری است که به صورت کیفی و آن هم با استفاده از برآیند دیگر عوامل و رفتار سرمایه گذار ها قابل تشخیص است. براساس داده های آماری شهر تهران که به صورت 6ماهه از سوی سازمان آمار منتشر می گردد، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در اسفند 98 برابر با 15 میلیون و 568 هزار تومان ثبت شده است که نسبت به رقم 11 میلیون تومانی اسفند 97 خود، رشد 42 درصدی را نشان می دهد. همچنین عنوان شد که هزینه زمین و نهاده های فراوری به عنوان عوامل ساخت و عرضه مسکن، با رشد 25 و 28 درصدی در بازه یک ساله منتهی به اسفند 98 همراه بوده اند. این ناهمسانی اعداد احتمالا مرتبط با بالا رفتن عطش سرمایه گذاران برای دستیابی به سود بیشتر بوده است. به این ترتیب که کاهش عرضه وتقاضا در بازار مسکن منجر به کاهش تعداد معاملاتی شده است که دفعات بالاتر آن می تواند سرمایه گذاران را راضی تر نگه دارد. درواقع سرمایه گذاری که در گذشته سود وافی و کافی خود را از فروش سه واحد مسکونی بهدست می آورد، حالا به دلیل کاهش تقاضا مجبور شده آن را تنها از فروش یک واحد به دست بیاورد و همین امر خود به بالا رفتن قیمت ها از محل سود سرمایه گذاران دامن زده است.

چشم انداز تورمی مسکن در 10 ماه آینده

بازار مسکن در سال 1398 شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت آغاز کرد، ماه انتهای تابستان که طبیعتا باید معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خریدوفروش و کاهش قیمت همراه بود، تا جایی که معاملات در تهران به 2855 فقره رسید که گفته می گردد کمترین میزان از سال 1366 تا به امروز بوده است و قیمت ها نیز 3.5 درصد افت کرد. در انتها سال هم با وجود حدس ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد 8.7 درصدی ماهیانه قیمت رخ داد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه 11.4 درصد بالا رفت بی سابقه بود. همین رفتار غیرقابل پیش بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع حدس از چشم انداز این بازار در امسال را سخت می نماید. بااین حال کارشناسان معتقدند سقف های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال 1399 وجود دارند که می توانند قیمت ها را در محدوده تورم عمومی حفظ نمایند؛ اتفاقی که تقریبا در سال 1398 نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه 1398 ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه 34.8 درصد بود. وزارت راه وشهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفندماه 1398 شهر تهران را 42 درصد اعلام نموده است. این رقم کمتر از نصف تورم 95.6درصد انتها سال 1397 بخش مسکن بود. همچنین قابل پذیرش است که در سال 99 بخش مسکن پیشران اقتصاد نخواهد بود، چراکه با توجه به حجم خانه های خالی و کاهش شدید قدرت خرید مردم، بعید است در سال 99 بتوان روی بخش مسکن به عنوان حوزه پیشران رشد مالی حساب باز کرد. بنابراین فعالان مسکن باید متناسب با تصویر واقعی این بخش، فعالیت های خود شامل میزان ساخت، کیفیت ساخت و توقع از فروش را تعریف نمایند.